부동산 경매 첫 입찰 실패로 배운 5가지｜패찰했지만 낙찰보다 중요한 걸 얻었다

썸네일

부동산 경매는 ‘낙찰’이 전부일까요?
저는 첫 입찰에서 패찰을 경험했지만, 오히려 그 과정에서 낙찰보다 더 중요한 걸 배웠습니다.
이번 글에서는 실제 입찰했던 물건, 당시의 실수와 배운 점, 이후 전략 변화까지 공유합니다.
초보 투자자나 첫 입찰을 앞둔 분들에게 현실적인 팁이 되길 바랍니다.

---

1. 부동산 경매, 첫 입찰 전 반드시 알아야 할 것들

경매에 처음 도전할 때 대부분의 사람들은 ‘어떻게 낙찰받을까’에 집중합니다.
하지만 진짜 중요한 건 입찰 전에 준비한 정보의 깊이와 마음가짐입니다.

입찰 전 반드시 확인해야 할 4가지:

• 실거래 시세 조사: 감정가와 실제 매매가는 다를 수 있다
• 현장 임장 필수: 주변 환경, 내부 구조, 수리 필요 여부 확인
• 수익률 계산: 단순 시세차익보다 월세 기준 수익률 분석
• 입찰가 기준 정립: 낙찰이 목표가 아니라, ‘내가 감당할 수 있는 가격’을 중심으로 설정

---

2. 내가 실제 입찰한 물건 정보

프라나

2023년 11월, 제가 입찰한 첫 경매 물건은 서울 양천구 신정동에 위치한 프라나빌 202호입니다.

• 물건종류: 다세대주택
• 건물면적: 약 25.76㎡ (7.8평)
• 대지지분: 약 16.42㎡ (5평)
• 감정가: 229,000,000원
• 최저입찰가: 146,560,000원
• 제가 쓴 입찰가: 171,530,000원
• 낙찰가: 175,880,000원 (패찰, 2등)

기일입찰표

입찰자 수는 대략 11명 정도로 기억되며, 생각보다 경쟁이 치열했습니다.
낙찰가는 제가 써낸 금액보다 435만 원 높았고, 아깝게도 2등으로 패찰했습니다.

---

3. 첫 입찰 당시 실수와 배운 점

처음 입찰이다 보니 전체적인 감각이 부족했습니다.
시세는 파악했지만, 심리적으로 위축된 상태에서 입찰가를 설정했고,
처음 도전한 물건치고는 내게 꽤 부담이 큰 수준의 금액이기도 했습니다.

하지만 이 경험을 통해 분명히 배운 게 있었습니다:

• 입찰가의 기준은 ‘경쟁자’가 아닌 **‘나의 기준’**이 되어야 한다
• 감정가보다 수익률 구조가 우선이다
• 입찰은 내가 하는 것이고, 낙찰은 신이 정해주는 영역

“2등으로 패찰했지만, 그날 나는 훨씬 더 많은 것을 얻었다.”

---

4. 패찰 후 전략 수정, 이렇게 바꿨다

첫 패찰 이후, 저는 입찰 전략의 기준 자체를 바꿨습니다.

바뀐 전략 요약:

• 유찰 2회 이상 물건만 선별해 경쟁률 최소화
• 시세차익보다 월세 수익률 20% 이상 구조 중심으로 접근
• 수리비, 취득세까지 감안한 현금흐름 시뮬레이션 사전 계산
• 입찰가는 “낙찰받고 싶은 금액”이 아니라,
  “이 가격이면 해도 된다”는 기준으로 작성

수익률 분석

결국, 입찰을 계속하는 것이 내 역할이고, 낙찰은 신이 점지하는 일이라는 마음으로 접근하게 됐습니다.

---

5. 경매 초보에게 전하는 5가지 현실 팁

첫 입찰을 준비 중인 분들께, 실전에서 깨달은 다섯 가지 팁을 전합니다.

✅ 초보 투자자용 핵심 팁

1. 수익률 분석 시트는 꼭 만들어보자
   수익률 없이 입찰하는 건 눈 감고 투자하는 것과 같다.
2. 입찰표를 최소 3번 써보자
   직접 손으로 써보는 것만큼 확실한 연습은 없다.
3. 임장 시 주변 월세 시세를 체크하자
   공실률과 임대가 가능성은 수익률에 직결된다.
4. 감정가 기준 입찰가는 위험하다
   감정가가 실제 시장가보다 높을 수도 있다는 점을 항상 인지하자.
5. 첫 실패는 낙오가 아니라 리허설이다
   패찰은 경험이 될 뿐, 시장은 늘 열려 있다.

---

🔚 마무리: 낙찰보다 더 큰 배움

처음 입찰에 떨어졌다는 사실이 나를 흔들 줄 알았다.
하지만 오히려 나는 그 경험 덕분에 더 현실적인 투자자가 될 수 있었다.

지금은 2건의 부동산을 낙찰받았고,
경매라는 도구를 통해 지속적인 현금흐름을 만드는 길에 들어섰다.

부동산 경매는 단기 낙찰 게임이 아니라 장기적 기준 싸움이다.
한 번의 패찰이 당신의 시작이 되기를.